幸福里百科词条：回迁房是开发商征收土地时，赔给被拆迁住户的房子。
本文知识点
1、回迁房产权性质及其年限
2、没有办理房产证的回迁房不要着急买
3、购买回迁房注意事项
4、回迁房办房产证的费用
5、回迁房过户材料及注意事项
6、回迁房购买的注意事项
一、回迁房产权性质及其年限
回迁房指的是开发商征收土地时，赔给被拆迁住户的房子。
回迁房土地如果是国有土地，产权与国有建筑用地一致，根据土地使用性质分为三种情况。
1、回迁房是用作住宅用地，产权年限是70年；
2、回迁房是综合用地，产权年限是50年；
3、回迁房是商业经营用地，产权年限是40年。
如果回迁房的土地性质是集体，跟小产权房是一样的，属于集体产权，不能够被转手买卖。
二、没有办理房产证的回迁房不要着急买
回迁房的房屋价格可能比同地段商品房更便宜。但是，回迁房总体分为两种情况，一种是业主持有房产证，一种是业主持有回迁协议。而没有办理房产证的回迁房，只有回迁协议的回迁房是不能转卖的。这个时候回迁房还没有一个完整的产权，并且也不能进行相应的抵押贷款。
三、购买回迁房注意事项
1、查清回迁房的土地性质
购买回迁房一定要查清土地性质，避免购买集体土地上建设的回迁房。如果是国有划拨土地上的回迁房，当时是享受了国家的优惠政策，没有交土地转让金的。购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费，这部分费用需要和卖家商议好是单方承担还是共同承担。
2、了解是否有房产证/不动产证
在卖方只有回迁协议、没有不动产权证的情况下，是无法办理过户登记手续的。一定要合适回迁房的房产证或者不动产证。
3、明确房屋产权构成
回迁房的产权证可能就只是户主的名字，但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积，所以尽管产权证上没有他们的名字，不动产登记簿上还是有他们的名字。这时候尽量要求户主其他家庭成员签字，以免购房后出现争议，造成损失。
4、询问户籍是否能够迁入
如果房屋户主无法更名，新业主的户籍可能无法迁入房子所在的户籍地，也就是说无法落户。
5、警惕一房多卖现象
回迁房买卖无法办理预告登记，卖房者就有“一房多卖”的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同，不违反法律的禁止性规定，都是有效的合同。如果这种情况发生了需要多就需要多方争夺房屋的产权，最后得到房子的可能性就很低了。
6、防止交易过程违约
（1）签订房屋买卖协议时，写明交房具体时间和办理过户手续的时间。这样如果卖方发生反悔，就可以凭借协议向卖方要个说法，要求其继续过户，或者退还金额并承担违约责任。
（2）不要一次性付清所有款项。签订合同的时候最好写明进行分批付款，先付首付，拿到证明之后再付中间款，过户之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款（最好是占比较大的尾款）。这样卖方选择违约的可能性就会降低。
四、回迁房办房产证的费用
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
所以，回迁房不超值的部分，只交纳交易手续费，收费标准3元/平方米，由个人所交纳。超值的部分，按照买卖交纳契税和交易手续费，契税：2%，交易手续费在3元/平方米。最后是产权的登记费，大约按80元/套收取。
所以一套90平的回迁房，面积等于安置面积，没有超值的话，免征契税，只需要缴纳350元左右的费用。
五、回迁房办完房产证之后，再次交易费用与普通商品房相同
回迁房的房产证下来后。如果要出售，就和商品房一样，到房地产交易部门交易过户，该交的税费有以下几项，一分都不能少。
1、契税：按照规定，若房屋面积低于90平，契税1%；90-140平契税1.5%；140平以上，契税3%；
2、增值税及附加税：按照5.6%计算；
3、个人所得税：按照房屋总价的1%计算
4、房屋交易手续费：360元，3元/平，按照双方算；
5、测绘费：200元；
6、房屋产权登记费：80元；
7、权证印花税：5元
六、回迁房过户需要什么材料？
1、房地产转移登记申请表；申请人身份证明；房地产权利证书。
2、有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书。
3、已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件。
4、人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书。
5、非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件。
6、行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明。
7、以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明。
8、属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；房地产共有人同意转移的意见书。
9、收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件。
10、国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件。
11、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
七、回迁房更名（过户）的注意事项
1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质后再行决定是否购买回迁房；
2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实；
3、注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权；
4、须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁；
5、如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。
注意：若是回迁房没有房产证，也没有协议，则需在房本下来满5年才后能办理更名过户。如果回迁房土地是国有划拨(拆迁地块属于公益事业)五年后方可交易，还必须缴纳国有出让土地金亲属之间回迁房更名包括：赠送，继承，买卖。
八、购买回迁房的注意事项
1、查清回迁房的土地性质
购买回迁房一定要查清土地性质，避免购买集体土地上建设的回迁房。如果是国有划拨土地上的回迁房，当时是享受了国家的优惠政策，没有交土地转让金的。购买这种房屋到过户的时候需要补交这部分的税费，这部分费用需要和卖家商议好是单方承担还是共同承担。
2、了解是否有房产证/不动产证
在卖方只有回迁协议、没有不动产权证的情况下，是无法办理过户登记手续的。一定要合适回迁房的房产证或者不动产证。
3、明确房屋产权构成
回迁房的产权证可能就只是户主的名字，但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积，所以尽管产权证上没有他们的名字，不动产登记簿上还是有他们的名字。这时候尽量要求户主其他家庭成员签字，以免购房后出现争议，造成损失。
4、询问户籍是否能够迁入
如果房屋户主无法更名，新业主的户籍可能无法迁入房子所在的户籍地，也就是说无法落户。
5、警惕一房多卖现象
回迁房买卖无法办理预告登记，卖房者就有“一房多卖”的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同，不违反法律的禁止性规定，都是有效的合同。如果这种情况发生了需要多就需要多方争夺房屋的产权，最后得到房子的可能性就很低了。
6、防止交易过程违约
（1）签订房屋买卖协议时，写明交房具体时间和办理过户手续的时间。这样如果卖方发生反悔，就可以凭借协议向卖方要个说法，要求其继续过户，或者退还金额并承担违约责任。
（2）不要一次性付清所有款项。签订合同的时候最好写明进行分批付款，先付首付，拿到证明之后再付中间款，过户之后付尾款。最重要的是一定要留有尾款（最好是占比较大的尾款）。这样卖方选择违约的可能性就会降低。
注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。