大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本文首发于【一休侃房】公众号。
还是老样子，直接上干货！一休将通过八个维度，来测评中海京叁號院；直击问题，灵魂拷问！
1
地铁交通，咋样？
河西无地铁，连规划的谣言都没有，就是这么枯燥。
中海京叁号院项目，距离8号线4.2公里，距离亦庄线3.8公里，这还都是直线距离，咱就没必要细说了吧？
唯一有些盼头的是有轨电车T1线，从京叁號院走过去倒是挺舒服的距离，但目前使用体验不是很棒，主要是慢。
再说公路，四周基本算是被南五环、南六环、京台高速、京沪高速围合起来，可选主干路较多。
与亦庄的河东版块联络最密切的两条主路博兴路和博兴八路分列楼盘的左右两侧，交通便利。
一休大实话：
前几天一个粉丝说：没地铁倒是无所谓，对中海京叁號院这批业主不会有任何影响，反正也不坐地铁。
一休表示强烈不赞同，现如今北京达到千万级的房源不在少数，业主们不至于这么傲娇吧？
就我身边接触的朋友和客户来说，住着一千多万的房子，挤地铁的情况其实也并不少见，反正没有那种敢说从来不坐地铁的。
况且，您甭管我坐不坐地铁，这和有没有可是两码事。
有些收了收黑钱的小软文，说河西的博兴八路堪比河东荣华大道。what，这都行？
荣华大道那是国际形象大道，亦庄的最优先级，最精华的一条路，北京的门脸级大道之一。
反观博兴八路是主路不假，街道两侧环境属实也还可以，但不至于这么夸张吧？
2
区域地段，咋样？
看上图，如你所见，中海京叁號院的位置在亦庄商务区和高端产业区的黄金交汇点。
高端产业区就是以北京奔驰为首的这一片，实际上就在楼盘的东侧。
所谓河东河西就是以凉水河为界，河东是商务办公区，十几年前也曾经叫做亦庄CBD。
河西是生活服务生态休闲配套区，高端居住。
亦庄这两年的GDP增速领跑北京，企业落户的标准越来越高，高新技术产业蓬勃发展，世界500强扎堆。因此整体的人群结构相比北京其他版块来说更加优质，圈层调性较高。
而且和其他版块不同，亦庄是先有产业再有住宅，产业结构合理，需求端是客观存在的，泡沫和水分都是很小的。而且亦庄的建设很多都是先有系统规划再逐步落地的这种，多少有点高屋建瓴的意思。
有了人流量以后，可以有各种配套，慢慢都会来。
但是产业这玩意还真不是你想引进来就来的，一句话：亦庄是真正有产业基础的，一点不空不浮夸。
一休大实话：
亦庄在北京的东南侧，国贸CBD在东侧，两者其实距离很近，互动频繁联动多元。亦庄有国际化的风采，但是格子衬衫和摩登女郎也都能共存。
尤其是亦庄新城内，北京地铁17号线的建设，更是让两者联系更紧密了，好几个楼盘都是喊出口号：7站/8站到国贸。
但讲真，国贸的白领刚需购房群体大多在亦庄路东解决了需求，那边距离地铁近能通勤，最最重要的是那边房子更便宜一点，这帮人不图学区，兜里预算优先，奔着学区的基本还是河西居多。
环线论依然是逃不过去的坎，中海京叁號院确实在5环和6环之间。
但现如今北京市场真的不能用环线论来一棒子打死，那真没意思了啊。
说组数据吧，东南三环的方庄，现在房价5万左右，这还是老富人区。东南四环，欠发达地段，又荒又破，肖村小红门十八里店那个位置，住宅其实都不多，单价四万多。
而东南五环的亦庄核心板块，也基本保持在5万6万的水平，甚至紫禁壹号院、中海墅、枫丹壹号、亦庄金茂府、中信新城、棠颂别墅、赢海庄园，总价破千万的也只是平均水平。
亦庄河西附近其实一直都是豪宅改善聚集，门槛并不低。最近两年限竞房确实拉低了均价，但这只是临时过渡产物。
3
价格，值吗？
有必要说一下这块地皮的前世今生，去年8月，中海拿下的不限价地块。
代价呢？
79亿，总价地王，楼面价4万左右，与华润搏杀了66轮，溢价率23.44%。
讲真，当时一休也没想到中海最后会出京叁號院这样一个产品。
不是刚需，不是改善，直接上豪宅。
没有对比就没有伤害，咱们得拉出来几个参照系竞品。
附近的限竞房河西六君子新房基本都是在5W＋这个水准。
二手房方面，周围的回迁房大概4万左右。
中海京叁號院预计单价区间6.8万-7.4万，直接把价格相比的话，确实要高出一块。
而且入手门槛方面，京叁號院更是高了太多，预计是1200W起的，瞬间又没了可比性。
难道就这样收场了？
别急，且听一休慢慢分析。
为啥中海新盘的起步价这么傲娇，有什么底气？
答：因为定位是顶豪，且周围高端产品也不便宜，开发商也是做过调研的，尤其是中海这种常年销冠的开发商。
次新房的金茂府、金茂逸墅、金茂悦等二手盘接近6.5万的起价了。
金茂府的部分好房源都超过了8万。对，你没看错，这就是东南五环的亦庄。
而且金茂的这三个盘中，只有旗舰产品金茂府能与中海的藏峰系抗衡一下。
金茂逸墅其实整体品质类似金茂府，但依然是有点虚胖，最小户型面积段有点打脸啊，入门户型是75平米，完全没有豪宅的做派和那种拒人之外的价格。露怯太严重，没办法和京叁號院比。
一休大实话：
单就入门168㎡这事来说，差不多就可以称之为顶级豪宅产品了。
况且保守来说，这是北京唯二的中海最高端的藏峰系旗舰楼盘。考虑到产品迭代，甚至可以说是中海在北京最高端的项目，没之一。
所以，楼盘在产品端的定位无须怀疑，实打实的顶豪产品。既如此，就得和分钟寺三项目相比才对，那是2020年北京的顶豪们。
相比分钟寺的世茂北京天誉、东叁金茂府、合生缦云，别看地段来说这仨是三环四环之间，但其实周围的成熟程度真不如京叁号院呢，十号线分钟寺出来真是荒的一批啊！
旁边的十里河，4站就到国贸了，也同样荒凉似农村。是不是很魔幻？
可这就是现实，北京发展不均衡典型例子。
就分钟寺的学区来说，只有首师大附撑场面，亦庄河西完全不虚啊，人大附十一学校北京二中，也都是狠角色，而且全都是12年制的。
总结来说，河西质量上没差，数量上还更多。分钟寺要卖11万左右，比京叁號院的7.2万还是高了一截的。
再说宋家庄的北京金茂府二期，起步又是75两居。。。
熟悉亦庄的朋友肯定知道，亦庄核心区的顶豪产品国锐金嵿，8年前的项目了，单价8万，起步价格2000万，就在大族广场边上，地标式建筑，可找一休要详细资料，买房多对比还是要的。中海的朋友告诉我，当时定价时候确实也参考了这个盘。
4
生活配套，方便吗？
马路之隔，50米就到亦庄实验中学（十一学校分校）的东门。小区斜对角，依然是马路之隔就能到达北京二中亦庄学校。
步行到亦庄公立幼儿园的天花板亦庄五幼和亦庄实验小学就是600米的事情，开车都显得太多余了。
到人大附1.5km，小区还会配建一个幼儿园。
两大国际学校中芯和耀华，开车3-5分钟妥妥的。
依然是马路之隔，河西最大的商业项目龙湖天街就在隔壁，现有小商场亦生活就在楼盘北侧450米。
700米内俩公园，都是带球场的那种，每天遛弯绰绰有余，周末去南海子就是几脚油门的事儿。
坐落在凉水河畔的同仁医院南院区，开车5分钟左右，这是南边最大的综合性三甲医院了，基本算是一站式解决全部需求。而且同仁可不仅仅是眼科顶尖，综合实力北京top8左右。同仁旁边还有爱育华妇儿医院三级专科，以及一个肿瘤医院。
一休大实话：
一休认为：河西版块最大最大的优势，就是教育配套。
实属南城最佳，放眼北京也是极为难得的。
不仅公立学校优势大，私立学校优势也大。毕竟开发区早就有这个需求，外籍高管不算少了。
试问西城比海淀强在哪呢？
那必须是学校均衡性啊，多校划片影响相对小。
在亦庄河西，即使上不了最心仪的那个学校，其他的备选也都很强，无死角，可以称其为“学区房原始股”，而且有西城那味啊。
河西的居住环境本来就好，加上小区的高门槛，圈层均一性很好，千金买房万金买邻。
坦诚的讲，早些年的豪宅大多配备了保障性住房，太尴尬了，矛盾不断，比如昆仑域和中国玺的时期。而京叁號院就没这个问题，干净纯粹。
地铁的缺失，某种意义上其实有一点好处。租房的少了，入门级刚需少了，地铁通勤族少了。
社区居民以家庭居多，稳定落户的为主，大多对教育和生活品质有追求，这样的环境不也挺香吗？
5
户型，好吗？
四个户型，3＋1准四居起步。
全部两梯两户，一栋一单元，户户边户270°采光，全南北通透，这几点真的很难得了。
168的户型，面宽14.4米，进深9米。即便是入门户型，也有6.6米大宽厅+60平米的活动区域。
主卧配备了独立衣帽间，双洗手池，主卫豪华五件套。
200㎡的纯四居，南向面宽15.6米。LDK餐厨客一体化设计，U形大厨房，三卫，双套房。
220㎡面宽15.9米，户型方正，玄关讲究。
240㎡的户型，主卫也朝南，很是奢侈。
10个观景窗三面环视，开发商表示高层可以看到中国尊、南海子、新机场。前两个我倒是信，新机场我感觉是吹。
除了以上四种户型以外，还有一些penthouse，更多私密资料私信找我，有惊喜。
一休大实话：
全部国际顶级品牌精装，据说是1-1.2万每平米的标准。
南向凸窗全附送，墅质巨厅。收纳空间到位，有拆解图，找我要。
3.15米的挑高着实不错，但最值得一提的还得是采光和观景面，可能做到了这两年之最。全四面宽，大平层。
神户型缔造者中海，再次走向登峰造极的路上。真是累死自己，逼死同行啊。
6
楼盘设计，合理吗？
21栋楼，均为21-26的高层建筑，总计998户。
容积率2.5，绿化率35%，预计2023年底交房。
大落地玻璃+金属质感合金幕墙的组合。现代摩登，棱角分明，艺术感浓郁。
项目室内装修风格参考的是华尔道夫酒店，就是《闻香识女人》景点探戈桥段那部分。
3000㎡的会所，其实很不一般，现在的豪宅都在减配，甚至很多盘没会所，而且京叁號院是入户双层挑高大堂。
一休大实话：
中海拿这块地的时候，周围限竞房全部欢呼雀跃，有一种“解套”的感觉，毕竟区域多了一个天花板。许多客户惊呼，甚至一些业内人士也都无法理解，但中海这种超级稳健的开发商，怎会贸然下注？
中海再次以卓越的产品力亮相，这是其最高端的藏峰系产品，对于市场和客户拿捏的一如既往的稳，中海不愧为行业引领者。
这次的藏峰系相比第一个盘又进行了一些优化，内部迭代还是有的。
第一个藏峰系是什么项目呢？
丰台的中海甲叁號院，那是打响了2020年北京豪宅回归第一枪的项目。在没有样板间的情况下，只靠图纸就卖了20亿。
7
五年后回看，价格会怎么样？
河西区域现在缺新盘吗？不缺
但是放眼亦庄，缺纯商品房，缺顶豪产品。
供需关系还是紧俏的，亦庄已经发展了20年了，优质土地殆尽，需求端的持续上升，一休是比较看好的。
不得不承认，亦庄金茂府相对还是把市场给稀释了。但一休认为中旅亦府170㎡的户型，虽然总价低了，但是客群还是有所区别的，影响不会很大。
5年内，起码有两波利好是会兑现的。
首先，学校逐步招生，成绩一旦还不错，那连带着河西住宅整体上扬是必然的，这是学区房的基本逻辑。很多说法中，河西贵为南城第一学区，那成绩自然不会差。
其次是商业的完备，也会给区域带来实际利好。之前的河西商业状况其实还是匮乏的，购物不是太方便。
总结来说，一休认为5年为期，碍于大环境，京叁號院起码保持在平均水平线以上。假设10年为期，那妥妥的会蹿升不少。
8
还有啥毛病？
优点咱也夸了不少，毛病咱也还是要说，希望开发商朋友们谅解。
先说学校啊，亦庄实验目前回迁户子女挺多的，而且是大兴区政府也参与了，高中是面向大兴拔尖录取的，因此不见得一定能上。人大附划片的话，确实是有这种可能性的，但是可能相比京华雅郡和中旅亦府的概率要低一点，毕竟那俩盘直接就挨着。
车位配比1.2，放在其他楼盘算是正常的。但对于河西本项目来说，一休认为偏少，毕竟这是豪宅，家里都是一部车起步。况且河西本身就是有车家庭占比很高，车位相对紧张，建议业主们早点买车位。
既然是高层，那得房率就不可能太高，这和开发商水平关系不是特大。京叁號院得房率在76%-78%，还算不错，但是和洋房没办法比。
没阳台，这也算是一个遗憾。追求了外观的统一和美观，在实用性方面就得打点折扣。
最后就是地段了，其实还不错，但对于老眼光和坚持环线论的朋友们思想的转变太困难。尤其是外地朋友，回老家吹牛逼的资本无形降低了，没有“我买在三环”杀伤力大。关键还是要看您是图里子还是面子，具体分析建议，还是私信问我吧，附赠你们房源采光分析！
终极问题，我会买吗？
[666]如果我在亦庄多年，对河西比较喜爱，预算够。京叁號院可入，没毛病。
[666]如果我在国贸工作，对居住品质不是特别在意，接受二手房，对学区也较为佛系。那您备选方案其实很多，不必在这凑热闹。很适合做一个朝阳群众，望京或者青年路版块都值得考虑。
[666]如果我两口子都在亦庄工作，之前一直住老房子，有钱了就像想改善一下，对学区无所谓，升值不看重。那您也可以对比一下枫丹壹号、紫禁壹号院、棠颂别墅。
[666]如果我预算没头，对教育问题极为看重。地铁有没有无所谓，工作位置也不用考虑，不上班的那种，一心为孩子学业，那您还是去海淀万柳和中关村看看吧。
[666]如果我是企业高管，只考虑亦庄方圆10公里以内的居住位置，对学区也有讲究，不考虑附近限竞房，买东西很在意品牌，那中海京叁號院简直太适合了。
还是那句话：买房是大事，每家情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大。一休不想随便敷衍两句，不做批量化生产，想深入聊聊的，可加关注后点私信提问。